Massima cautela, a pena di nullità, per nuovi precetti poco chiari.

Il comma 731 dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2025 n. 199 (Legge di Bilancio per l’anno 2026) introduce una disposizione con la quale vengono regolamentate le modalità di documentazione dell’atto unilaterale di rinuncia alla proprietà immobiliare che determina l’acquisto a favore dello Stato ex art. 827 c.c. [1]

È previsto che a tale atto – che nel codice civile già trova una disciplina quanto alla forma e al suo regime pubblicitario (artt. 1350, n. 5 e 2643, n. 5, c.c.) – venga allegata a pena di nullità la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica.

La nuova norma prescrive che “L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica”.

L’ambito applicativo della disposizione è testualmente circoscritto ai soli atti di rinuncia che determinano l’acquisto della proprietà dei beni vacanti a favore dello Stato ex art. 827 c.c., sicché sono estranei dal perimetro della stessa gli atti di rinuncia che non producono tale effetto, come ad esempio:

la rinuncia alla quota di comproprietà che non determina l’acquisto della quota rinunciata a favore dello Stato, ma produce il diverso effetto di accrescere la quota dei comproprietari superstiti;
La rinuncia ai diritti reali di godimento.
Per maggiori approfondimenti, anche in ordine alle eccezioni al sistema, si rinvia alla Studio CNN n. 216-2014/C, La rinuncia alla proprietà e ai diritti reali di godimento, est. M. Bellinvia, in CNN Notizie del 23 aprile 2014.

La spinta all’emanazione della nuova norma è arrivata dopo il deposito della sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite, dell’11 agosto 2025 n. 23093, che ha sancito la piena legittimità degli atti di rinuncia alla proprietà che determinano, quale effetto legale, l’acquisto a favore dello Stato dei beni vacanti (art. 827 c.c.).

La questione era stata sottoposta ai giudici della suprema Corte dai Tribunali di L’Aquila e di Venezia, a seguito dell’insorgenza del contenzioso tra i soggetti rinuncianti e il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) e l’Agenzia del Demanio che agivano al fine di ottenere la declaratoria di nullità, invalidità ed in ogni caso inefficacia nei confronti dello Stato, degli atti di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare.

Al di là della questione teorica sull’ammissibilità o meno del negozio di rinuncia alla proprietà, vi era poi stata l’esigenza sollevata dall’Agenzia del Demanio, puntualizzata nel parere dell’Avvocatura dello Stato n. 137950 del 14 marzo 2018 e indirizzata al Notariato dall’Ufficio Centrale degli Archivi Notarili (in CNN Notizie del 16 marzo 2018), di dare comunicazione dal singolo notaio alla sede dell’Agenzia del Demanio competente, di aver ricevuto atti di rinuncia alla proprietà di beni esposti al rischio idrogeologico, così da consentire a quest’ultima di “adottare tutte le iniziative opportune anche a tutela della pubblica incolumità”.

Il precetto introdotto dalla legge di bilancio crea un “regime speciale” per l’acquisto ex lege in capo allo Stato della proprietà dei beni immobili oggetto di rinuncia abdicativa, che non trova riscontro negli atti che producono un acquisto a titolo derivativo.

È prescritto che in fase di redazione dell’atto unilaterale di rinuncia, a questo sia allegata una non meglio precisata “documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica” (e non facendosi peraltro parola dei beni esposti a rischio idrogeologico o di quelli pericolanti).

Tale precetto appare generico e indeterminato considerata la grave sanzione della nullità prevista per la sua violazione (e, quando gli atti siano ricevuti o autenticati da notaio, delle conseguenze disciplinari).

Non è infatti individuata la normativa “vigente” – diversa da quella urbanistica, ambientale e sismica – a cui riferirsi per procedere alla corretta allegazione né sono delineati i contenuti minimi della documentazione individuata dalla norma, al fine di renderla idonea all’allegazione.

Su quest’ultimo punto va segnalato che non appare neppure possibile riferirsi alla disciplina che impone determinate menzioni o allegazioni negli atti che determinano un acquisto della proprietà a titolo derivativo, nella quale non vi è traccia della specifica documentazione richiamata nella norma.

Nessuna indicazione, inoltre, viene data invece all’operatore quanto alla documentazione in materia “ambientale” o “sismica”. Di questa il legislatore non fornisce le coordinate tecniche e normative in base alle quali il professionista incaricato dal proprietario rinunciante, dovrebbe attestare la suddetta conformità.

La lacunosità della norma con riferimento alla tipologia della documentazione richiesta, non esclude peraltro che la stessa possa essere surrogata da una relazione tecnica asseverata (“omnicomprensiva”) contenente i riferimenti richiesti dal precetto.

D’altra parte per la documentazione “urbanistica” la conformità alla normativa vigente del bene la cui proprietà viene rinunciata, può già oggi essere certificata dal tecnico incaricato (come accade per lo stato legittimo e l’agibilità) che attesti il rispetto della disciplina sulla circolazione dei terreni e dei fabbricati.

In conclusione, alla tipicità della sanzione non corrisponde la “certezza legale” del precetto, riferendosi quest’ultimo ad un comportamento vietato il cui contenuto non viene determinato dal legislatore, né direttamente né indirettamente, mediante rinvio ad una diversa fonte normativa.

Da tali considerazioni discende che la nuova disposizione si presenta di difficile applicazione nella prassi operativa ed essendo quindi alto il rischio che la stessa resti inattuata.

Di tali criticità è ben conscio il legislatore della Legge di Bilancio tant’è che in sede di approvazione del provvedimento, la Camera dei deputati con l’Ordine del Giorno A.C. 2750, ha richiesto al Governo di impegnarsi a “valutare l’opportunità di risolvere i problemi applicativi” della nuova disposizione “in sede di approvazione della riforma del Testo unico delle costruzioni in corso di esame presso le Camere”.

In questo documento si evidenzia che il nuovo precetto – “ispirato da un’esigenza condivisibile, ossia evitare che lo Stato debba farsi carico di immobili fatiscenti o abusivi” – è giudicato come “indeterminato” e richiedente necessari “approfondimenti”.

Vengono evidenziati alcuni problemi applicativi della norma, già messi in evidenza dal Notariato in un recente incontro di studi[2], come ad esempio la lacunosità in ordine alla provenienza della documentazione (se dal privato, da un tecnico incaricato dal privato o dal Comune); la genericità in ordine “alla “conformità alla normativa vigente”, se intesa come quella vigente all’epoca di realizzazione del manufatto o quella vigente all’atto di rinuncia; il rischio di “prassi applicative difformi sul territorio nazionale e un potenziale aggravamento delle responsabilità in capo ai tecnici”; il ruolo non definitivo degli enti locali, chiamati a certificare o produrre documentazione che, in molti casi, materialmente non esiste; l’asimmetria sistematica introdotta rispetto alla circolazione immobiliare ordinaria.

Se il documento parlamentare conforta l’interprete sulla fondatezza dei rilievi critici mostrati alla vigilia dell’emanazione della norma, è altrettanto chiaro che dallo stesso emerge un forte invito alla prudenza. Esso infatti non fornisce alcun appiglio operativo per l’applicazione della stessa che il notaio sarà comunque tenuto ad osservare, non essendo certamente vietato il ricevimento degli atti di rinuncia alla proprietà in parola.

In vista e in attesa del preannunciato intervento normativo – come anticipato dall’Ordine del Giorno A.C. 2750 – occorre quindi alla massima alla cautela nel ricevere atti rinuncia alla proprietà che determinino un acquisto a favore dello Stato.

Cfr. Notiziario CNN N.5 del 12 gennaio 2026