Riacquisto diritto di usufrutto. Interpello n. 192/2024 delle Entrate

Con la Risposta n° 192 del 4 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate si pronuncia sulla decadenza dall’agevolazione prima casa nel caso di riacquisto non della piena proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale, bensì del solo diritto di usufrutto.

Nel caso di specie, l’istante riteneva – in maniera del tutto condivisibile – di poter evitare la decadenza dall’agevolazione, verificatasi a seguito dell’alienazione infra-quinquennale della precedente prima casa, mediante riacquisto a titolo oneroso del diritto di usufrutto su un’abitazione, da adibire a propria abitazione principale, sulla base dell’assunto che – in forza del diritto di usufrutto – ne avrebbe avuto la piena disponibilità .

L’istante chiedeva altresì di poter fruire nuovamente, in sede di riacquisto, dell’agevolazione “prima casa” e del relativo credito d’imposta, nonché di poter utilizzare la parte residua del credito d’imposta, dopo l’acquisto del suddetto diritto, nella dichiarazione dei redditi, in diminuzione dall’IRPEF dovuta.

L’Agenzia delle Entrate, basandosi sulla differente formulazione dei commi 1 e 4 della Nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, arriva alla conclusione che la condizione prevista dal comma 4 al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione fruita per il primo acquisto, ovvero «l’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» entro un anno dall’alienazione del precedente immobile agevolato, “si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà dell’immobile e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo” ed al riguardo richiama pronunce della Corte Costituzionale e della Corte di Cassazione che – a detta dell’Ufficio – farebbero propendere per una ricostruzione del termine “acquisto” nel senso dell’acquisizione del solo diritto di proprietà.

Di conseguenza, prosegue l’Agenzia, l’acquisto del diritto reale di godimento (usufrutto o abitazione) non integrerebbe la fattispecie prevista dal comma 4 e non rappresenterebbe quindi “un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall’agevolazione fruita”; da qui discenderebbe anche l’impossibilità di riconoscere il credito di imposta per il riacquisto della prima casa.

Si riporta di seguito il testo integrale dell'interpello.
Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, è stato esposto il seguente
QUESITO
L'Istante ha acquistato un immobile abitativo, in data xxxx, fruendo
dell'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II­bis all'articolo 1 del d.P.R.
26 aprile 1986, n. 131. In data yyyy, prima del decorso del termine di cinque anni
dall'acquisto, tale immobile è stato ceduto. L'Istante intende, entro un anno, «rilevare,
con atto notarile, l'usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune
diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità
dell'immobile».
Come precisato dall'Istante, in sede di documentazione integrativa, «il riacquisto
della ''prima casa'' potrà riguardare anche l'acquisizione, a titolo gratuito, del diritto
di abitazione o usufrutto».
Ciò posto, l'Istante chiede di conoscere:
­ se può fruire nuovamente dell'agevolazione ''prima casa'' e del credito d'imposta
per il riacquisto, entro un anno, del diritto di abitazione/usufrutto sul nuovo immobile,
senza incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita;
­ se la parte residua del credito d'imposta, dopo l'acquisto del suddetto diritto,
possa essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi, in diminuzione dell'IRPEF dovuta.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L'Istante ritiene «di poter usufruire nuovamente dei benefici ''prima casa'' per
l'acquisto del diritto di usufrutto totale e di poter utilizzare il credito d'imposta per
pagare l'imposta di registro dovuta sul nuovo atto e, per la parte che residua, in
diminuzione dell'Irpef dovuta nella dichiarazione dei redditi».
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
La Nota II­bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al
decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito ''TUR'')
prevede, al comma 1, che «Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli
atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli
atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione
relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o
stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello
in cui l'acquirente svolge la propria attività [...]. La dichiarazione di voler stabilire la
residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di
decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o
in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra
casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure
per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
articolo [...]».
Il comma 4 della citata Nota prevede che «In caso di dichiarazione mendace
o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i
benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla
data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella
misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte
[...]», inoltre, prevede che «Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui
il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici
di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria
abitazione principale».
In altri termini, il trasferimento dell'immobile acquistato fruendo
dell'agevolazione ''prima casa'', prima del decorso del termine di cinque anni dalla data
dell'atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito.
La perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno
dall'alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all'acquisto di
altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
Al riguardo, si precisa che la condizione prevista dal citato comma 4, al fine di
evitare la decadenza dall'agevolazione fruita per il primo acquisto, ovvero «l'acquisto di
altro immobile da adibire a propria abitazione principale» entro un anno dall'alienazione
del precedente immobile agevolato, si realizza soltanto con l'acquisto del diritto di piena
proprietà dell'immobile e non con l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul
medesimo.
Ai sensi della citata Nota II­bis, comma 1, infatti, l'agevolazione si applica «agli
atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli
atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione
relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione, occorre
procedere, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici,
all'«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (cfr. comma
4 della Nota II­bis).
Come chiarito con la risoluzione dell'11 maggio 2015, n. 49/E, richiamata
dall'Istante, anche «il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile ­ entro un anno
dall'alienazione ­ è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio».
Tale conclusione, peraltro, è in linea con quanto affermato dalla Corte
Costituzionale con l'ordinanza 9 febbraio 2009, n. 46, secondo la quale «con il
denunciato ultimo periodo del comma 4 della nota II­bis dell'art. 1 della parte I della
tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, il legislatore ha inteso disciplinare una
fattispecie del tutto diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, stabilendo non una
reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza
dai tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera
esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda
all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
Con la medesima pronuncia, inoltre, la Corte Costituzionale dichiara «la
manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale dell'ultimo
periodo del comma 4 della nota II­bis dell'art. 1 [...] ''nella parte in cui non prevede
che, al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali concesse per il precedente
acquisto, l'acquisto di altro immobile si possa perfezionare [...] con atti traslativi o
costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi'' a case
di abitazione non di lusso».
Come ribadito anche dalla Corte di Cassazione, con l'ordinanza 11 giugno 2020,
n. 11221, in riferimento al medesimo comma 4 della Nota II­bis, infatti «secondo
la consolidata giurisprudenza di legittimità (vedi Sez. V, n. 13346/2016; Sez. V, n.
17148/2018) tale ultima disposizione delinea una fattispecie del tutto diversa da quella
dell'accesso alle agevolazioni,stabilendo la regola della decadenza dai benefici prevista
dal primo periodo dello stesso comma in presenza di determinate circostanze ed, al
tempo stesso, introducendo un'eccezione a tale regola nel caso in cui il contribuente,
entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a
propria abitazione principale [...]».
In particolare, tale ordinanza afferma che «A differenza della fattispecie relativa
all'accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di
applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a
richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale» (cfr. anche
Cassazione 3 novembre 2023, n. 30527, ove si afferma che «questa Corte ha evidenziato
come la disciplina dettata perilriacquisto dell' immobile trovi la propria ratio nel fine di
favorire l'acquisto della casa di proprietà [...]» e Cassazione 29 ottobre 2021, n. 30882).
Come sopra chiarito, per ''acquisto'' deve intendersi l'acquisizione del diritto di
proprietà dell'abitazione, pertanto l'acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/
usufrutto), di cui alla fattispecie in esame, non integra la fattispecie giuridica prevista
dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo
ad evitare la decadenza dall'agevolazione fruita.
Tale decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d'imposta
di cui all'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in quanto, come
precisato con circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, il credito d'imposta in esame non spetta,
tra l'altro, «se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione
al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero
delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente
fruito» (cfr. anche la circolare 1° marzo 2001, n. 19/E, secondo la quale «in tanto compete
il credito d'imposta in quanto compete il beneficio c.d. ''prima casa''; la decadenza da
tale agevolazione comporta, pertanto, sia il recupero delle imposte ordinarie sugli atti
di trasferimento che il recupero del credito eventualmente utilizzato»).
Si precisa, infine, che l'Istante potrà richiedere nuovamente l'agevolazione ''prima
casa'', per lo stipulando atto di acquisto del diritto di abitazione/usufrutto di altra
abitazione, in presenza dei requisiti e delle condizioni previsti dalla citata Nota II­bis,
all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell'istanza di interpello, nel presupposto della
loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.
Resta impregiudicato ogni potere di controllo dell'Amministrazione finanziaria.

Cfr. CNN notizie del 7.10.2024