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Bonus edilizi collegati agli acquisti immobiliari

Il “blocco” dello sconto in fattura

È stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 85 dell’11 aprile 2023, la Legge dell’11 aprile 2023, n. 38 di conversione del D.L. del 16 febbraio 2023, n. 11, che in molti casi pone fine allo sconto in fattura e alla cessione dei crediti edilizi.

Il testo era inizialmente composto da soli tre articoli, ma nella versione definitiva risulta notevolmente ampliato a seguito delle modifiche introdotte dalle competenti Commissioni e successivamente approvate in via definitiva durante l’iter parlamentare. Sono stati inseriti cinque nuovi articoli e diversi commi aggiuntivi sia all’articolo 1 che all’articolo 2.

Le modifiche più rilevanti riguardano alcune deroghe rispetto alla previsione iniziale del decreto che impedisce la possibilità di esercitare l’opzione di cui all’art. 121 del D.L. n. 34/2020 per lo sconto in fattura e per la cessione del credito. Ciò con decorrenza dal 17 febbraio 2023. Ulteriori modifiche della disciplina hanno interessato la “fase transitoria” riguardante quei soggetti che alla data di entrata in vigore del D.L. n. 11/2023, cioè al 17 febbraio scorso, avevano già avviato gli interventi essendo in possesso del relativo titolo edilizio.

Il presente contributo prende in esame la disciplina inizialmente contenuta nel D.L. n. 11/2023 avente maggiore rilevanza nell’esercizio dell’attività notarile. Successivamente si procederà all’esame delle modifiche introdotte durante l’iter di conversione in legge del medesimo decreto.

I bonus edilizi collegati all’acquisto degli immobili

Le detrazioni d’imposta che traggono origine dall’acquisto degli immobili sono tre. Si tratta, nello specifico, dell’acquisto degli immobili “ristrutturati”; dell’acquisto di immobili ricostruiti con criteri antisismici e dell’acquisto di box o posti auto pertinenziali.

L’art. 16 – bis, comma 3 del TUIR prevede la possibilità di fruire di una detrazione del 50 per cento, fino ad un massimale di spesa di 96.000 euro “nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.”

La detrazione spetta, fino al 31 dicembre 2024, nella misura del 50 per cento “del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante dall’atto pubblico di compravendita o di assegnazione …” entro l’importo massimo di 96.000 euro. Dal 1° gennaio 2025, salvo il caso in cui non si intervenga con ulteriori proroghe, la misura della detrazione tornerà ad essere quella ordinaria del 36 per cento, ed il massimale di spesa diminuirà a 48.000 euro.

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

La possibilità di fruire della detrazione per l’acquisto di immobili ricostruiti con criteri antisismici è disciplinata dall’articolo 16, comma 1 – septies, del decreto – legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

La disposizione citata prevede una detrazione d’imposta qualora gli interventi antisismici realizzati determinino una riduzione del rischio sismico con il passaggio ad una classe di rischio inferiore. La detrazione sarà maggiore a seconda che l’intervento determini una riduzione del rischio di una o due classi.

La norma citata così dispone: “Qualora gli interventi di cui al comma 1 – quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell’11 maggio 2006, mediante la demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1- quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare”.

La detrazione è ripartita in cinque quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e nei successivi. Analogamente a quanto previsto per l’acquisto degli immobili ristrutturati la predetta detrazione spetta nella predetta misura fino al 31 dicembre 2024[1].

Un ulteriore bonus collegato all’acquisto di immobili è quello disciplinato dall’art. 16 – bis, comma 3, lett. d) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi. La disposizione citata prevede la possibilità di fruire della detrazione del 50 per cento per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune. L’Agenzia delle entrate ha chiarito che il beneficio fiscale spetta anche nell’ipotesi di acquisto. In tal senso si è espressa la risoluzione n. 38 dell’8 febbraio 2008.

In particolare, secondo quanto precisato dall’Agenzia delle entrate “sono ammessi a beneficiare della detrazione d’imposta … anche gli acquirenti di box e posti auto pertinenziali già realizzati, per le sole spese imputabili alla realizzazione e a condizione che le stesse siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore”.

L’impresa cedente deve quindi rilasciare un’attestazione con l’indicazione del costo di costruzione che rappresenta la base per il computo della detrazione.

Anche in tale ipotesi, il maggior beneficio fiscale, il cui massimale di spesa ammonta a 96.000 euro, può essere fatto valere fino al 31 dicembre 2024. Dal 1° gennaio 2025, salvo il caso di un’eventuale proroga, il beneficio della detrazione diminuirà al 36 per cento ed il massimale di spesa sarà pari a 48.000 euro.

Lo sconto in fattura, l’attività notarile e l’intervento del D.L. n. 11/2023

Prima dell’approvazione del decreto – legge n. 11 del 16 febbraio 2023 era possibile fruire delle agevolazioni fiscali in esame fruendo del c.d. “sconto in fattura[2]”. La previsione era contenuta nell’art. 121, comma 1, lett. a) del D.L. n. 34/2020.

Il soggetto acquirente doveva comunicare la volontà di avvalersi dello sconto in fattura all’Agenzia delle entrate utilizzando l’apposito modello approvato con il Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate[3].

Tale possibilità interessava l’attività notarile in quanto il notaio rogante, in base a quanto previsto dall’art. 35, comma 22, del D.L. n. 223/2006, convertito con legge n. 248/2006, deve indicare nell’atto di compravendita i mezzi di pagamento utilizzati e in effetti una parte del corrispettivo era pagato per il tramite dello “sconto” laddove l’acquirente si fosse avvalso di tale opportunità.

Il decreto legge n. 11/2023 ha previsto, con decorrenza dal 17 febbraio 2023, l’impossibilità di avvalersi dello sconto in fattura. Pertanto, ad eccezione delle cessioni immobiliari che saranno effettuate durante una limitata fase transitoria, l’acquirente sarà tenuto al pagamento integrale del corrispettivo senza poter fruire dello “sconto.” In particolare, l’art. 2 così dispone: “A decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto, in relazione agli interventi di cui all’articolo 121, comma 2, del decreto – legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, non è consentito l’esercizio delle opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del medesimo decreto – legge”.

Il legislatore ha però previsto una disciplina transitoria al fine di non penalizzare gli interventi di fatto già avviati ed in corso alla data di entrata in vigore del D.L. n. 11/2023, quindi alla data del 17 febbraio.

Pertanto, il “divieto” di praticare lo sconto in fattura non ha trovato applicazione ove “risulti regolarmente registrato il contratto preliminare ovvero stipulato il contratto definitivo di compravendita dell’immobile nel caso di acquisto di unità immobiliari ai sensi dell’articolo 16 – bis, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, o ai sensi dell’articolo 16, comma 1 – septies, del decreto – legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90”.

In buona sostanza, la registrazione del contratto preliminare effettuata entro il 16 febbraio 2023, ha “cristallizzato” la possibilità di beneficiare dello sconto in fattura anche successivamente per gli atti rogati dal 17 febbraio del medesimo anno.

Tuttavia, presumibilmente a causa di una svista, la medesima possibilità non è stata prevista per gli atti aventi ad oggetto la cessione dei box auto pertinenziali. Infatti, la norma contenuta nel Decreto legge (ante conversione) regolamentava la fase transitoria richiamando l’art. 16 – bis, comma 3 del TUIR e l’art. 16, comma 1 – septies del D.L. n. 63/2013. Il legislatore ha così omesso il riferimento all’art. 16 – bis, comma 1, lett. d) avente ad oggetto il riconoscimento della detrazione per la cessione dei box auto pertinenziali.

La conversione in legge del D.L. n. 11/2023

Il legislatore si è reso probabilmente conto, durante l’iter di conversione del decreto, che la disciplina transitoria era eccessivamente penalizzante.

In molti casi, le imprese si trovano in una fase in cui l’intervento edilizio è particolarmente avanzato avendo completato le demolizioni o anche avviato la ricostruzione delle singole unità immobiliari. Tuttavia, in mancanza dei contratti preliminari registrati, i futuri acquirenti non avrebbero potuto fruire dello sconto in fattura.

Nel testo definitivo dell’art. 2 del decreto – legge in commento, il legislatore ha eliminato il riferimento al contratto preliminare registrato. Di conseguenza rispetto ai bonus edilizi in rassegna[4] è ancora possibile fruire dello sconto in fattura qualora la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi sia stata effettuata anteriormente all’entrata in vigore del decreto – legge, quindi prima del 17 febbraio 2023.

Il decreto approvato in via definitiva ha anche risolto il problema riguardante l’acquisto dei box auto pertinenziali. Pertanto, anche in tale ipotesi, sarà ancora possibile fruire dello sconto in fattura qualora l’impresa cedente abbia effettuato la richiesta del titolo abilitativo entro il predetto termine. Infatti, l’articolo 2, nel disciplinare la fase transitoria, richiama espressamente l’art. 16 – bis, comma 1, lett. d) del TUIR oltre alle detrazioni spettanti per l’acquisto degli immobili ristrutturati e ricostruiti con criteri antisismici.

Cfr: CNN notizie

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[1] Termine così prorogato dalla L. n. 197/2022 in quanto, diversamente, la maggiore misura del beneficio fiscale sarebbe terminato entro il 1 dicembre 2022

[2] Per effetto della concessione dello sconto in fattura, l’impresa cedente diviene titolare di un credito di un ammontare corrispondente visibile all’interno della “piattaforma telematica” gestita dall’Agenzia delle entrate e disponibile nell’apposita area riservata. Il predetto credito può essere utilizzato in compensazione o può essere oggetto di una successiva cessione con le limitazioni previste dall’art. 121 del D.L. n. 34/2020.

[3] L’invio telematico del modello rappresentava, di fatto, l’esercizio dell’opzione.

[4] Diversi da quelli che attribuiscono il diritto alla detrazione di cui all’art. 119 d.l. n. 34/2020.