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NOTAIO CANZANO MARIA

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Conversione in legge del d.l. “Milleproroghe”. Immobili TAIC.

Modello standard di polizza assicurativa decennale solo per quelli con titolo abilitativo rilasciato dopo il 5 novembre 2022 (l. 24 febbraio 2023, n. 14)

L’articolo 12 comma 6 bis del D.L. n. 198/2022 (c.d. “decreto milleproroghe”), convertito in Legge 24 febbraio 2023, n. 14 (in vigore dal 28 febbraio 2023), stabilisce un nuovo termine a partire dal quale le polizze assicurative decennali previste dall’art. 4 D.L.gs n. 122/2005 sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, dovranno essere adeguate al modello standard introdotto dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 20 luglio 2022 n. 154.

Si tratta delle polizze che devono essere consegnate dal costruttore al compratore in sede di stipulazione del contratto definitivo che trasferisce la proprietà di “immobili da costruire”, che ricadono cioè nel perimetro di applicazione dell’art. 4 D.lgs. n. 122/2005 come modificato dal D.lgs. n. 14/2019. Vale a dire gli immobili il cui titolo abilitativo sia stato presentato dopo il 16 marzo 2019 (data di entrata in vigore del D.L.gs n. 14/2019).

In sede di emanazione del D.M. n. 154/2022 era stato previsto (art. 3) che le nuove prescrizioni ministeriali contenenti il modello standard, si sarebbero applicate alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente al 5 novembre 2022, data di entrata in vigore di questo decreto (si veda CNN Notizie del 10 novembre 2022), lasciando al costruttore la facoltà di adeguare al modello standard quelle già stipulate.

Viene ora stabilito, invece, che le disposizioni di questo decreto ministeriale non si applicano agli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato prima della data di entrata in vigore del medesimo D.M. n. 154/2022. Deve trattarsi del titolo edilizio iniziale, essendo invece irrilevanti le varianti successive al 5 novembre 2022, sempreché si tratti di quelle conservative e non innovative dell’opera come originariamente assentita.

La scelta del legislatore del “decreto milleproroghe” è stata quella di non incidere sulla disciplina transitoria del D.M. n. 154/2022, ma di modificare la disciplina primaria, integrando l’art. 389 comma 3, del D.L.gs n. 14/2019, prevedendo che le disposizioni di cui al D.M. n. 154/2022 “non si applicano agli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto” (appunto il 5 novembre 2022).

Il nuovo art. 389 del D.L.gs n. 14/2019 appare ora del seguente tenore:

“Art. 389. Entrata in vigore

1. Il presente decreto entra in vigore il 15 luglio 2022, salvo quanto previsto al comma 2.

2. Gli articoli 27, comma 1, 350, 356, 357, 359, 363, 364, 366, 375, 377, 378, 379, 385, 386, 387 e 388 entrano in vigore il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del presente decreto.

3. Le disposizioni di cui agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificati dagli articoli 385 e 386 del presente codice, si applicano anche nelle more dell'adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis, del predetto decreto legislativo e il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni. Fermo quanto previsto dal periodo precedente, le disposizioni di cui al decreto adottato ai sensi del predetto articolo 4, comma 1-bis, non si applicano agli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto”.

Tale intervento normativo, finalizzato a differire il momento nel quale le polizze assicurative postume devono essere adeguate al modello standard previsto dal DM n. 154/2022, ha indubbiamente centrato il suo obiettivo. Viene sancito infatti un lungo rinvio dell’obbligo di adeguare gli schemi contrattuali delle polizze assicurative decennali postume al modello standard.

Ne deriva quindi che per gli atti traslativi aventi ad oggetto immobili TAIC con titolo abilitativo rilasciato prima del 5 novembre 2022, potranno essere utilizzate polizze assicurative decennali non conformi al DM n. 154/2022, anche se rilasciate dopo l’entrata in vigore di questo decreto.

Non può non segnalarsi, però, un bizzarro effetto secondario prodotto dall’intervento normativo in esame, che si ricollega alla scelta del legislatore di aver inciso sulla disciplina transitoria contenuta nella disciplina primaria di cui al D.lgs. n. 14/2019.

Vale a dire essersi prodotto un doppio regime temporale sulla circolazione degli “immobili da costruire”, con riferimento alla protezione che deve essere assicurata all’acquirente ai sensi dell’art. 4 del D.lgs. n. 122/2005.

Da un lato si mantiene ferma l’applicabilità di questa norma, come modificata dal D.L.gs n. 14/2019, agli immobili Taic costruiti sulla base di un titolo abilitativo rilasciato dopo il 16 marzo 2019. Confermandosi quindi per questi immobili, la piena vigenza dei rimedi di protezione a tutela del compratore, come quelli in materia di nullità di protezione (comma 1), recesso del compratore dal contratto preliminare per mancata consegna della polizza postuma decennale (comma 1-ter), menzione nell’atto di trasferimento degli estremi identificativi della polizza assicurativa (comma 1 quater).

Dall’altro lato, per questi stessi immobili, se il titolo abilitativo risulta presentato dopo il 16 marzo 2019 ma rilasciato prima del 5 novembre 2022, viene introdotto un regime transitorio alternativo a quello previsto dall’art. 3 di questo decreto, da intendersi quindi tacitamente abrogato. Tale regime produrrà l’effetto di escludere dall’obbligo di adeguamento al modello standard introdotto dal D.M. n. 154/2022, le polizze assicurative postume decennali che verranno utilizzate in occasione del loro trasferimento.

Schematicamente, a seguito dell’emanazione del “decreto milleproroghe”, sono individuabili tre ipotesi che possono presentarsi in sede di stipulazione del contratto definitivo.

1) Immobili per i quali il titolo abilitativo sia stato presentato prima del 16 marzo 2019: si applicherà la disciplina TAIC originaria anteriore alle modifiche introdotte dal D.lgs. n. 14/2019. Le polizze postume decennali non dovranno essere adeguate al modello standard previsto dal D.M. n. 154/2022.

2) Immobili per i quali il titolo abilitativo sia stato presentato dopo il 16 marzo 2019 e rilasciato prima del 5 novembre 2022: si applicherà la disciplina TAIC modificata dal D.lgs. n. 14/2019. Le polizze postume decennali non dovranno essere adeguate al modello standard previsto dal D.M. n. 154/2022;

3) Immobili per i quali il titolo abilitativo sia stato presentato dopo il 16 marzo 2019 e rilasciato dopo il 5 novembre 2022: si applicherà la disciplina TAIC modificata dal D.lgs. n. 14/2019. Le polizze postume decennali dovranno essere adeguate al modello standard previsto dal D.M. n. 154/2022.

Cfr. CNN Notizie.