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NOTAIO CANZANO MARIA

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LEGGE DI BILANCIO 2024

NOVITÀ IN MATERIA DI PLUSVALENZE IMMOBILIARI

Modifiche per le plusvalenze immobiliari e altri redditi diversi:

– art. 1, commi 52 e 53 rideterminazione dei valori di acquisto di terreni e partecipazioni

– art. 1, commi 64-66 plusvalenze immobiliari in caso di Superbonus

– art. 1, comma 92 redditi diversi in caso di costituzione di diritti reali di godimento

La legge di bilancio per il 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213, in G.U. 30 dicembre 2023, n. 303, S.O. n. 40/L), in vigore dal 1° gennaio 2024, reca all’articolo 1, tra le disposizioni fiscali di maggiore interesse per l’attività notarile, alcune novità (e una “conferma”) in tema di plusvalenze immobiliari e relativa imposta sostitutiva.

Commi 52 e 53 – rideterminazione valori di acquisto terreni e partecipazioni

È prevista anche per il 2024 la facoltà di rideterminare il valore di acquisto di terreni (edificabili e con destinazione agricola) e di partecipazioni negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, posseduti alla data del 1° gennaio 2024, ai fini delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a), b), c) e c-bis), t.u.i.r., mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.

La perizia di stima deve essere redatta e giurata entro il 30 giugno 2024.

Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo a decorrere dal 30 giugno 2024.

Le aliquote delle imposte sostitutive sono fissate nella misura del 16 per cento del valore rideterminato.

Per i titoli, le quote o i diritti negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione l’imposta sostitutiva si applica sul valore normale determinato ai sensi dell’art. 9, comma 4, lett. a), t.u.i.r., ossia con riferimento alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2023.


Commi 64-66 plusvalenze immobiliari in caso di Superbonus

Nell’ambito dei redditi diversi di cui all’articolo 67 t.u.i.r. è individuata una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile derivante da cessioni a titolo oneroso di immobili poste in essere dal 1° gennaio 2024.

Ai sensi dell’art. 1, comma 65, della legge di bilancio 2024 si tratta di plusvalenze per le quali può essere effettuata l’opzione al notaio per l’applicazione dell’imposta sostitutiva di cui al comma 496 dell’art. 1 l. n. 266/2005.

Più precisamente la lettera b-bis) aggiunta al comma 1 dell’articolo 67 citato disciplina le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto (diversi quindi dal proprietario) abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 d.l. n. 34/2020 (cd. Superbonus), conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione.

Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se il periodo intercorrente tra l’acquisto, o la costruzione, e la cessione è inferiore a dieci anni, per la maggior parte di questo periodo.

In altri termini nel caso di cessione di fabbricati per i quali si sia fruito del cd. Superbonus la plusvalenza imponibile è regolata ai sensi della nuova disposizione, potendo dunque assumere rilevanza fiscale anche laddove il trasferimento avvenga decorsi i cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del bene [infatti le fattispecie già disciplinate dalla lett. b) art. 67 cit. si applicano ora “al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b-bis“)].

È modificato anche l’articolo 68 t.u.i.r. con riguardo alle modalità di calcolo della plusvalenza in esame, la quale è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’ imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione aumentato dei costi inerenti al bene.

La modifica all’articolo 68 incide proprio con riguardo al computo dei costi inerenti in quanto vengono esclusi o limitati i costi relativi agli interventi che danno diritto al Superbonus nella misura del 110 per cento per i quali il beneficiario abbia esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito di cui all’art. 121 d.l. n. 34/2020.

Più precisamente la nuova disposizione di cui all’articolo 68 distingue due ipotesi ai fini della determinazione di costi inerenti al bene per gli immobili di cui alla lettera b- bis) qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e sia stata esercitata l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito:

– non si tiene conto delle spese relative agli interventi agevolati in esame se essi si siano conclusi da non più di cinque anni al momento della cessione

– si tiene conto del 50% di tali spese se gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni al momento della cessione.

Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis), acquistati o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato come indicato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La disciplina – come evidenziato anche dai primi commenti apparsi sulla stampa specializzata – presenta diverse difficoltà interpretative anche in considerazione della complessità della casistica che può derivarne (ad esempio, si pensi al caso di interventi sulle parti comuni condominiali, che sembrerebbero compresi secondo la relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio, o al caso di interventi che danno diritto al Superbonus nella misura ridotta, inferiore al 110%, al caso in cui non siano state esercitate le opzioni, beneficiando direttamente della detrazione Irpef, ai casi in cui il beneficiario sia soggetto diverso dal cedente, ecc.).

Si rinvia pertanto a successivi approfondimenti da parte del settore studi tributari.

NOTIZIARIO CNN N 1 DEL 03 GENNAIO 2024