Novità fiscali di interesse per l’attività notarile

(Legge 30 dicembre 2024, n. 207, in Gazzetta Ufficiale 31 dicembre 2024 n. 305, suppl. ord. n. 43/L)

Art. 1 Comma 30 – rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni e terreni “a regime”

Art. 1 Commi 31-36 – agevolazioni per assegnazioni e cessioni ai soci, trasformazione in società semplice

Art. 1 Comma 37 – estromissione di beni dal regime di impresa

Art. 1 Commi 54-56 – detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio e di riqualificazione energetica

Art. 1 Comma 68 – esenzione da imposta ipotecaria di atti preordinati alla cancellazione di diritti di usufrutto, uso o abitazione già iscritti a favore di persone decedute

Art. 1 Comma 70 – esenzione da imposte ipotecarie per atti di annotazione e di cancellazione di vincoli nel libro fondiario

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Art. 1 Comma 30 – rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni e terreni “a regime”

Per effetto delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 30, in esame, agli artt. 5 e 7 legge 28 dicembre 2001, n. 448, diventa “a regime” la facoltà di rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni e terreni (edificabili e con destinazione agricola), ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67 t.u.i.r., mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.

La relativa disciplina, in parte riformulata, prevede in sintesi:

– per i titoli, le quote o i diritti, negoziati e non, posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale a tale data, a condizione che lo stesso sia assoggettato, entro il 30 novembre dello stesso anno, a un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi. Per i titoli, le quote o i diritti non negoziati il valore normale è pari alla frazione del patrimonio netto della società, associazione o ente, determinato sulla base di una perizia giurata di stima; per i titoli, le quote o i diritti negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, il valore normale è determinato ai sensi dell’art. 9, comma 4, lett. a), t.u.i.r., con riferimento al mese di dicembre dell’anno precedente;

– per i terreni, edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, la disposizione di cui all’art. 7 cit. è riformulata prevedendo che entro il 30 novembre (dello stesso anno) i contribuenti possano optare, ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b), t.u.i.r., per l’applicazione dell’imposta sostitutiva. A seguito dell’opzione, in luogo del costo o del valore di acquisto, è assunto il valore del terreno al 1° gennaio dell’anno di esercizio dell’opzione, determinato sulla base di una perizia giurata di stima;

– la perizia di stima deve essere redatta e giurata entro la predetta data del 30 novembre;

– le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo a decorrere dalla predetta data del 30 novembre;

– le aliquote delle imposte sostitutive sono fissate nella misura del 18 per cento.

Si riportano di seguito gli articoli 5 e 7 l. 448/2001 nel testo coordinato con le modifiche (in neretto):

Articolo 5 (Rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni)

1. Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e delle minusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettere c) e c-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per i titoli, le quote o i diritti negoziati o non negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale a tale data, a condizione che lo stesso sia assoggettato, entro il 30 novembre del medesimo anno, a un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi secondo quanto disposto dal presente articolo. Per i titoli, le quote o i diritti non negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione il valore normale è pari alla frazione del patrimonio netto della società, associazione o ente, determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l’articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili o nel registro dei revisori legali. Per i titoli, le quote o i diritti negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, il valore normale alla data del 1° gennaio è determinato ai sensi dell’articolo 9, comma 4, lettera a), del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986, con riferimento al mese di dicembre dell’anno precedente.

2. L’imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 18 per cento ed è versata, con le modalità previste dal capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, entro il 30 novembre di ciascun anno.

3. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino al massimo di tre rate annuali di pari importo a partire dalla predetta data del 30 novembre. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.

4. Il valore periziato è riferito all’intero patrimonio sociale; la perizia, unitamente ai dati identificativi dell’estensore della perizia e al codice fiscale della società periziata, nonché alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, sono conservati dal contribuente ed esibiti o trasmessi a richiesta dell’Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 novembre di ciascun anno.

5. Se la relazione giurata di stima è predisposta per conto della stessa società od ente nel quale la partecipazione è posseduta, la relativa spesa è deducibile dal reddito d’impresa in quote costanti nell’esercizio in cui è stata sostenuta e nei quattro successivi. Se la relazione giurata di stima è predisposta per conto di tutti o di alcuni dei possessori dei titoli, quote o diritti alla data del 1° gennaio di ogni anno, la relativa spesa è portata in aumento del valore di acquisto della partecipazione in proporzione al costo effettivamente sostenuto da ciascuno dei possessori.

6. L’assunzione del valore di cui ai commi da 1 a 5 quale valore di acquisto non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili ai sensi del comma 5 dell’articolo 68 del citato testo unico delle imposte sui redditi.

7. Per i titoli, le quote o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati, per i quali il contribuente si è avvalso della facoltà di cui al comma 1, gli intermediari abilitati all’applicazione dell’imposta sostitutiva a norma degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461, e successive modificazioni, tengono conto del nuovo valore, in luogo di quello del costo o del valore di acquisto, soltanto se prima della realizzazione delle plusvalenze e delle minusvalenze ricevono copia della perizia, unitamente ai dati identificativi dell’estensore della perizia stessa e al codice fiscale della società periziata.

7-bis. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai fini della determinazione, ai sensi dell’articolo 68, comma 2-bis, del testo unico delle imposte sui redditi, delle plusvalenze e minusvalenze realizzate da società ed enti commerciali di cui all’articolo 73, comma 1, lettera d), del medesimo testo unico, privi di stabile organizzazione nel territorio dello Stato.

Articolo 7 (Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola)

1. Entro il 30 novembre di ciascun anno i contribuenti possono optare, ai fini dell’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva di cui al presente articolo relativamente ai terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio dello stesso anno. A seguito dell’opzione, nella determinazione delle relative plusvalenze è assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore del terreno al 1° gennaio dell’anno di esercizio dell’opzione, determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l’articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

2. L’imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 18 per cento del valore determinato a norma del comma 1 ed è versata, con le modalità previste dal capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, entro il 30 novembre dell’anno di esercizio dell’opzione.

3. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino al massimo di tre rate annuali di pari importo a partire dalla predetta data del 30 novembre. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.

4. La perizia, unitamente ai dati identificativi dell’estensore della perizia e al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonché alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, è conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell’Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 novembre di cui al comma 2.

5. Il costo per la relazione giurata di stima è portato in aumento del valore di acquisto del terreno edificabile e con destinazione agricola nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto ed è rimasto a carico del contribuente.

6. La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.

Art. 1 Commi 31-36 – agevolazioni per assegnazioni e cessioni ai soci, trasformazione in società semplice

Sono ancora una volta possibili operazioni agevolate di assegnazione e cessione di beni ai soci, nonché di trasformazione in società semplice, essendo riproposta dalla legge di bilancio 2025 la relativa disciplina, già prevista in passato per le medesime operazioni (da ultimo, con riguardo all’art. 1, commi 100-105, l. n. 197/2022, si rinvia a Raponi, studio n.46-2023/T, Assegnazioni agevolate ai sensi della legge n. 197 del 2022: aspetti e soluzioni notarili; Id., studio n.45-2023/T, Cessioni onerose di beni immobili in favore dei soci agevolate ai sensi della legge n. 197 del 2022: aspetti e soluzioni notarili; Id., studio n.44-2023/T, Trasformazione di società commerciale in società semplice agevolata ai sensi della legge n. 197 del 2022: aspetti e soluzioni notarili).

In sintesi, le s.n.c., s.a.s., s.r.l., s.p.a. e s.a.p.a., che entro il 30 settembre 2025 assegnano o cedono ai soci beni immobili diversi da quelli indicati nell’art. 43 comma 2 primo periodo t.u.i.r. (diversi cioè da quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa) o beni mobili iscritti in pubblici registri, non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa, possono applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP (l’imposta sostitutiva deve essere versata per il 60 per cento entro il 30 settembre 2025 e la restante parte entro il 30 novembre 2025).

Per le assegnazioni e le cessioni di cui sopra le aliquote dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà e le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

La normativa si applica a condizione che tutti i soci risultino iscritti nel libro soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2024 o che siano iscritti entro trenta giorni dall’entrata in vigore della presente legge in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2024.

Le medesime agevolazioni si applicano alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni di cui sopra e che si trasformano in società semplice entro il 30 settembre 2025.

Art. 1 Comma 37 – estromissione di beni dal regime di impresa

Il comma in esame regola l’estromissione agevolata dei beni dal regime d’impresa richiamando le disposizioni di cui all’art. 1 comma 121 legge di Stabilità per il 2016 (l. n. 208/2015) applicabili alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni ivi indicati posseduti alla data del 31 ottobre 2024, poste in essere dal 1° gennaio 2025 al 31 maggio 2025 (sul tema cfr. Raponi, studio n.20-2016/T, Art. 1 commi 115-120 legge di Stabilità 2016: assegnazioni/cessioni di beni ai soci e trasformazione in società semplice).

Art. 1 Commi 54-56 – detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio e di riqualificazione energetica

I commi in oggetto recano diverse modifiche alla disciplina delle detrazioni fiscali previste in materia di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, di cui agli art. 16-bis comma 3-ter t.u.i.r., artt. 14 e 16 d.l. n. 63/2013, intervenendo su termini e aliquote di detrazione e differenziando, tra l’altro, il regime nel caso di immobili adibiti ad abitazione principale. Modifiche sono apportate anche all’art. 119 d.l. n. 34/2020 in materia di Superbonus.

Sul tema seguiranno successivi approfondimenti.

Art. 1 Comma 68 – esenzione da imposta ipotecaria di atti preordinati alla cancellazione di diritti di usufrutto, uso o abitazione già iscritti a favore di persone decedute

All’art. 8 del d.lgs. n. 139/2024, che reca disposizioni relative gli aggiornamenti delle intestazioni catastali, è aggiunto un comma riguardante l’esenzione dall’imposta ipotecaria, nei territori soggetti al sistema pubblicitario tavolare, per atti preordinati alla cancellazione di diritti di usufrutto, uso o abitazione già iscritti a favore di persone decedute.

Art. 1 Comma 70 – esenzione da imposte ipotecarie per atti di annotazione e di cancellazione di vincoli nel libro fondiario

È aggiunto un ulteriore comma all’art. 32 D.P.R. n. 601/1973 il quale prevede l’esenzione da imposte ipotecarie per atti di annotazione e di cancellazione nel libro fondiario dei vincoli previsti dall’ordinamento dell’edilizia abitativa agevolata della provincia autonoma di Bolzano nonché di vincoli per immobili convenzionati o riservati ai residenti ai sensi della legge provinciale in materia di urbanistica.

Cfr. CNN - Notiziario N 1 del 02 gennaio 2025