Sentenze annotate

Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, la Suprema Corte, discostandosi da quanto sostenuto, qualche anno fa, dall’Amministrazione finanziaria, con una risposta ad interpello sfavorevole all’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” nell’ipotesi di un acquisto di un immobile collabente (categoria F/2)[1], ha affermato il seguente principio di diritto: “In materia di agevolazione prima casa (art. 1 Nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986), posto che la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo”.

Nello specifico, la Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle entrate, la quale ha denunciato – come si sottolinea nell’ordinanza in esame- «la violazione o falsa applicazione dell’art. 1 e Nota II bis Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131/1986 … per avere il Collegio erroneamente ritenuto che la contribuente potesse fruire dell’agevolazione “prima casa” anche nell’ipotesi di acquisto di un immobile collabente di categoria catastale F/2 da ristrutturare al fine di destinarlo ad abitazione principale, ancorchè privo di potenzialità produttiva/utilizzabilità, e ciò in virtù di una impropria assimilazione agli immobili ad uso abitativo in corso di costruzione».

Posto ciò, svolta una premessa sulla natura del fabbricato collabente, richiamando, tra l’altro, anche la posizione della giurisprudenza di legittimità in materia di fabbricati collabenti (F/2) con riferimento alle imposte ICI e IMU, la Suprema Corte, riportando il dettato normativo di cui all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, che – come si legge nell’ordinanza- «dispone espressamente l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% nell’ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano precise condizioni», ha subito chiarito che «Deve trattarsi, pertanto, di unità immobiliari che risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative».

Al contrario, secondo l’Amministrazione finanziaria- sottolineano i giudici di legittimità – «per criteri di uniformità di applicazione, e per assicurare l’obiettiva valutazione del presupposto oggettivo dell’agevolazione, si ritengono “case di abitazione” i fabbricati censiti nel Catasto dei Fabbricati nella tipologia abitativa e, inoltre, l’attribuzione della categoria F/2 – Unità Collabenti è riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili il cui notevole livello di degrado – che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio – non ne consente l’iscrizione in altre categorie catastali. Si soggiunge che si tratta di una classificazione comunque durevole del bene immobile, mentre le classificazioni F/3 e F/4, relative ai fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che va dai sei ai dodici mesi. Secondo l’indirizzo consolidato di legittimità, l’agevolazione “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione, categoria catastale F/3, destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo, anche se non è richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell’acquisto. Da tali affermazioni, si fa discendere la tesi dell’Amministrazione secondo la quale, nel caso di inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo dell’immobile abitativo che si intende acquistare, inidoneità originata dalla classificazione catastale F/2, il contribuente non è legittimato a fruire delle agevolazioni “prima casa”, poiché l’immobile in questione non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione».

Le riflessioni dell’Agenzia delle entrate appena riportate, identiche a quelle contenute nella risposta ad interpello in premessa richiamata, non sono state ritenute condivisibili dalla Cassazione, ad avviso della quale «è certamente indubbio che caratteristica dei fabbricati collabenti è la loro inidoneità a soddisfare attuali esigenze abitative, in quanto immobili privi di un’attuale utilizzabilità per il possessore, tanto che, come detto, gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (Cass. n.17815 del 19/07/2017 ); ciò nonostante, ritiene questa Corte che né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa; e, tanto risulta confermato dal tenore del precetto normativo che esclude l’usufruibilità dei benefici fiscali unicamente per i fabbricati classificati in categoria A/1, A/8 e A/9, senza ulteriori limitazioni per altre categorie catastali suscettibili di concreta finalizzazione abitativa e, dunque, né per i fabbricati in corso di costruzione ovvero da ultimare né per i fabbricati collabenti, i primi iscritti in categoria F/3 e gli ultimi in categoria F/2».

Ciò che rileva, ai fini fiscali, prosegue l’ordinanza, «è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere “destinato ad abitazione” e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 comma 2 D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio».

La circostanza – si legge ancora – «che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, tanto più se tali benefici risultino accessibili per gli immobili ancora da ultimare; risultando rilevante solo che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto (Cass.n.3804/2003, Cass. n. 18300/2004)».

Una diversa interpretazione risulterebbe- ad avviso della Cassazione- «non coerente con la finalità perseguita dal legislatore di agevolare l’acquisizione di case da parte di soggetti che ne sono sprovvisti, favorendo non solo un meno costoso accesso di costoro alla casa per abitazione, ma anche meno costosi acquisti di immobili che seppur dotati di differenti caratteristiche risultino trasformabili anch’essi in case di abitazione (immobile che, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali sebbene non attuali per degrado o per abbandono, sia come detto suscettibile di venire destinato ad abitazione nel senso indicato), non rilevando l’attualità dell’abitabilità…»

Infine, sottolineano i giudici di legittimità, «la dichiarata intenzione di adibire l’immobile collabente a futura abitazione è requisito sufficiente per accedere ai benefici fiscali della prima casa, non elisa dall’inserimento del fabbricato nella categoria F/2 (anziché in quella F/3)».

Favorevole all’applicazione dei benefici “prima casa” nell’ipotesi dell’acquisto di un immobile collabente è anche la dottrina più recente, ad avviso della quale «se si ammette la concedibilità dell’agevolazione “prima casa” all’acquisto di una casa “in corso di costruzione” (si intende di “nuova” costruzione) è giocoforza, poi, ammettere l’agevolazione pure per l’acquisto di una unità immobiliare non abitativa (o di un fabbricato collabente) che, per effetto di un intervento di ristrutturazione, stia già diventando (per essere i lavori di ristrutturazione già iniziati) o diventerà (dovendo i lavori ancora iniziare) una casa di abitazione»[2]. E con specifico riguardo alla posizione dell’Amministrazione finanziaria contenuta nella risposta ad interpello in premessa richiamata, la medesima dottrina ha evidenziato che «non v’è chi non veda che appare un’assurdità (al cospetto della pacifica concessione del beneficio fiscale all’acquisto di fabbricati in corso di costruzione o di ristrutturazione) negare l’agevolazione a chi compri un fabbricato collabente con l’intento di ristrutturarlo»[3].

CFR. CNN - Notiziario N 38 del 26 febbraio 2025

[1] V. risposta ad interpello n. 357 del 30 agosto 2019, pubblicata in CNN Notizie del 3 settembre 2019.

[2] Così Busani, Imposta di registro. Imposte ipotecaria e catastale. Imposta sostitutiva per i finanziamenti. Imposta sulle transazioni finanziarie, Milano, 2022,1508 e ss., al quale si rinvia per ulteriori approfondimenti.

[3] Busani, op. cit., 1508, in particolare v. nota n. 1228. Per un commento critico alla risposta ad interpello n. 357 del 2019 cit., v. Faone -Burzacca, L’agevolazione “prima casa” non spetta alle unità collabenti: la posizione dell’Agenzia non convince, in Il fisco n. 36/2020, 3448 e ss.