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NOTAIO CANZANO MARIA

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Terreno edificabile con fabbricato in corso di costruzione

Agenzia Entrate: risposta n. 365 del 6 giugno 2022,

Lo stato di interruzione dei lavori e l'assenza di una classificazione idonea ad attribuire all’edificio la
natura di fabbricato, impedisce la riconducibilità dello stesso ai “fabbricati non ultimati”.
La cessione del fabbricato in corso di costruzione, ancora accatastato come terreno “edificabile”, sconta l’Iva
e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, le altre imposte nella misura fissa pari a 200 euro.
Con la risposta n. 365 del 6 giugno 2022, l’Agenzia chiarisce che il trattamento fiscale dell’operazione non è
quello applicabile ai fabbricati non ultimati, ma alle aree edificabili.
Per quanto riguarda il trattamento fiscale da applicare alla cessione di un fabbricato non ultimato, l’Agenzia
osserva, che l’articolo 10, nn. 8-bis) e 8-ter) del decreto Iva, nell'individuare il regime applicabile alla cessione
di fabbricati, non tratta specificamente anche dei fabbricati non ultimati.
Questo induce a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d'imposta in un
momento anteriore alla data di ultimazione dello stesso sia esclusa dall'ambito applicativo delle richiamate
disposizioni, in quanto si tratta di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve
essere in ogni caso assoggettata a Iva.
Nel caso in esame, risulta che i lavori di costruzione del fabbricato in argomento e i relativi procedimenti
edilizi e amministrativi sono stati interrotti in corso d'opera e che lo stesso fabbricato risulta iscritto al Catasto
terreni.
Tenuto conto dello stato di interruzione dei lavori e dell'assenza di una classificazione catastale, riferibile anche
alla categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire all’immobile la natura di fabbricato, l’Agenzia ritiene che
lo stesso non sia comunque riconducibile alla tipologia dei “fabbricati non ultimati”.
Poi aggiunge che, ai fini del trattamento Iva applicabile al caso, occorre distinguere tra “terreni edificabili”, le
cui cessioni sono soggette all’imposta e “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria” le cui vendite
non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva. Ebbene, l'articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006, definisce
area fabbricabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale
adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione o dall'adozione di strumenti
attuativi del medesimo.
In base a tale disposizione, un'area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell'iter
procedimentale per l'approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di
pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
La naturale conseguenza è che il trasferimento in questione, poiché riguarda un terreno edificabile, sarà
soggetto a Iva e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, alle imposte nella misura fissa di 200
euro ciascuna.